Il recente articolo 44 della L. 182/2025, nota come “Legge Semplificazioni”, rappresenta una delle svolte normative più rilevanti degli ultimi anni per il settore immobiliare italiano. Dopo decenni di immobilismo, incertezze e contenziosi, il legislatore interviene (modificando gli articoli 561 e 563 c.c.) su un nodo che ha paralizzato la circolazione di un enorme stock immobiliare: le donazioni potenzialmente lesive dei diritti dei legittimari.

Per decenni, gli immobili provenienti da donazioni sono stati “vendibili solo sulla carta”.
La ragione era nota a tutti gli operatori: il rischio di restituzione.
In presenza di lesione della legittima, gli eredi, entro 20 anni dalla trascrizione della donazione, potevano non solo ottenere un indennizzo, ma addirittura pretendere la retrocessione dell’immobile, anche se acquistato da un terzo in perfetta buona fede (previa escussione dei beni del donatario).

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Con la nuova disciplina, la tutela degli eredi non sarà più ancorata al bene, ma al donatario. Non più restituzione dell’immobile, quindi, ma solo un risarcimento monetario.

La nuova disciplina rompe il precedente schema:

• l’immobile donato non potrà più essere reclamato dagli eredi, una volta venduto e trascritto;
• il conflitto successorio si sposta su un piano puramente economico diventando un tema di credito e non di proprietà;
• gli eredi avranno diritto a un indennizzo solo nei confronti del donatario, e non potranno più agire contro il terzo acquirente.

Il bene immobiliare esce quindi dal contenzioso successorio e diventa un asset definitivamente circolabile. È un passaggio culturale e giuridico storico ed ha un effetto economico potente: la precedente disciplina aveva infatti ‘congelato’ un segmento enorme di stock immobiliare, generando un mercato parallelo di immobili a prezzo ridotto, spesso rivolto a investitori disposti ad assumere un rischio legale in cambio di sconti rilevanti. 

La riforma apre un potenziale scenario di riallineamento dei prezzi. Le banche avranno meno ostacoli nella concessione dei mutui. Gli investitori istituzionali potranno includere asset donativi nei portafogli immobiliari, cosa oggi rara.

Il regime transitorio

Il legislatore ha previsto un periodo transitorio, infatti la disciplina previgente continua ad applicarsi alle successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, ma solamente ove ricorra una delle seguenti condizioni entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge in disamina:

• la domanda di riduzione della donazione è già stata notificata e trascritta;
• la domanda di riduzione della donazione viene notificata e trascritta entro sei mesi;
• i legittimari notificano e trascrivono, entro i sei mesi, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione verso il donatario ovvero i suoi aventi causa.

In mancanza, si applicherà il nuovo regime anche per le successioni già aperte. Per le successioni aperte dopo l’entrata in vigore, si applica direttamente il nuovo regime senza possibilità di azione di restituzione contro i terzi acquirenti a titolo oneroso.

Effetti sui comportamenti

Spostando lo sguardo dal diritto ai comportamenti economici, si intravedono scenari rilevanti:

• Le famiglie con patrimoni immobiliari potrebbero sentirsi incentivate a donare prima dell’eredità, poiché neutralizzano il rischio sul bene e lo trasferiscono sul donatario.
• I donatari con basso patrimonio netto rischiano di diventare “scatole vuote”: possiedono l’immobile oggi, ma domani possono risultare incapaci di risarcire i legittimari.
• Gli investitori professionali, soprattutto i veicoli di private capital, potrebbero intercettare immobili donati a prezzo più pieno, in assenza del tradizionale “sconto da donazione”.

La svolta normativa: dal bene al debitore

La riforma premia la circolazione e penalizza la protezione. Fa guadagnare efficienza al mercato, perdendo “durezza” nella tutela familiare. La tutela si trasla dal patrimonio reale al patrimonio monetario. In altri termini, in caso di donazioni lesive, agli eredi non spetta più la rivendicazione materiale del bene, ma unicamente un diritto risarcitorio nei confronti del donatario, parametrato alla misura della lesione subita. La sua tutela diventa monetaria, e di conseguenza più volatile. L’ordinamento prevede una sola eccezione, che conserva tracce della precedente logica reale: il legittimario potrà agire contro il terzo acquirente soltanto laddove questi abbia ricevuto l’immobile per donazione e il donatario originario versi in stato di insolvenza. Si tratta di un’eccezione selettiva, pensata come strumento sanzionatorio contro circolazioni multiple prive di adeguate garanzie patrimoniali. In tutti gli altri casi, l’immobile si fossilizza nel patrimonio del terzo e permane estraneo alla vicenda successoria.

Impatto sul mercato per gli operatori professionali

Sotto il profilo degli operatori di mercato, la riforma introduce un vantaggio concreto sia per gli investitori privati sia per le società immobiliari. La sterilizzazione del rischio di restituzione rende infatti gli immobili donati pienamente bancabili, eliminando la necessità di strumenti di mitigazione – come polizze dedicate o atti di garanzia accessori – che negli anni hanno aumentato i costi transattivi e rallentato l’operatività. La certezza dell’acquisto trascritto consente a banche e intermediari finanziari di valutare l’asset sulla base dei fondamentali economici (ubicazione, stato di conservazione, capacità locativa, tasso di valorizzazione) e non, come avveniva in precedenza, sulla base del potenziale contenzioso successorio. Ne deriva un ampliamento dell’offerta potenzialmente enorme: immobili fino a ieri trattati come beni “improduttivi” o a circolazione limitata entrano nel circuito di mercato ordinario, favorendo strategie di acquisizione a leva finanziaria, operazioni di trading immobiliare, attività di ristrutturazione e rivendita, così come l’inclusione degli asset donativi nei portafogli di veicoli professionali (SPV, fondi, società di gestione patrimoniale). Per l’investitore, l’incentivo è evidente: la riduzione del rischio legale trasforma un segmento tradizionalmente illiquido in un’area di investimento con margini di rivalutazione e maggiore previsione dei ritorni. 

Nel futuro prossimo assisteremo a un fenomeno chiaro: la donazione torna strumento di pianificazione patrimoniale, non di immobilizzazione del valore.